캘리포니아 세입자 권리 가이드
캘리포니아는 미국에서 세입자 보호가 가장 강한 주 중 하나입니다. 그러나 많은 한인 세입자들이 자신의 권리를 모르고 불이익을 당하는 경우가 많습니다. "영어가 부족해서", "이민자라서" 참아야 한다고 생각할 필요 없습니다. 이 가이드에서는 CA 세입자의 법적 권리와 실질적인 대응 방법을 안내합니다.
CA 세입자 기본 권리 (AB 1482 Tenant Protection Act)
2020년 1월 시행된 AB 1482는 CA 전역의 세입자를 보호하는 핵심 법률입니다.
두 가지 핵심 보호:
- 임대료 인상 제한(Rent Cap): 연간 최대 인상 한도 설정
- 정당한 퇴거 사유(Just Cause Eviction): 1년 이상 거주 세입자는 정당한 사유 없이 퇴거 불가
적용 대상
- 대부분의 CA 임대 주택에 적용
- 적용 제외: 2005년 10월 이후 신축 건물, 단독주택(Single-family home, 특정 조건), 소유주 거주 듀플렉스
임대료 인상 제한
CA 주 전체 (AB 1482)
- 연간 최대 인상: 5% + 지역 CPI(소비자물가지수), 최대 10%
- 12개월 내 1회만 인상 가능
- 30일 전 서면 통지 필수 (10% 이상 인상 시 90일 전)
- ⚠️ 임대료 인상 통지가 서면이 아니거나 기한을 지키지 않으면 무효입니다
LA시 RSO (Rent Stabilization Ordinance)
LA시에는 AB 1482보다 더 강한 RSO가 적용되는 건물이 있습니다.
| 항목 | AB 1482 (주 전체) | LA RSO |
|---|---|---|
| 연간 인상 한도 | 5% + CPI (최대 10%) | 3~8% (LAHD 매년 고시) |
| 적용 건물 | 2005년 이전 건축 | 1978년 10월 이전 건축 |
| 퇴거 보호 | 1년 거주 후 | 즉시 적용 |
| 관리 기관 | 없음 | LAHD (LA Housing Dept) |
✅ 내 아파트가 RSO 적용인지 확인: zimas.lacity.org에서 주소 검색 또는 LAHD 전화 (866) 557-7368
정당한 퇴거 사유 (Just Cause Eviction)
AB 1482 적용 건물에서 1년 이상 거주한 세입자는 다음 정당한 사유 없이 퇴거시킬 수 없습니다.
At-Fault (세입자 귀책) 사유
- 임대료 미납
- 임대 계약 위반 (시정 통지 후에도 미시정)
- 불법 활동
- 허가 없는 전대(Subletting)
- 임대 갱신 거부 (동일 또는 유사 조건)
No-Fault (세입자 무귀책) 사유
- 소유주 또는 직계 가족 입주 (Owner Move-in)
- 건물 철거/대규모 리모델링
- 정부 명령에 의한 퇴거
- 임대 시장에서 영구 철수
⚠️ No-Fault 퇴거 시: 집주인은 세입자에게 1개월분 임대료 이전 보상(Relocation Assistance) 또는 마지막 달 임대료 면제를 제공해야 합니다.
보증금 (Security Deposit) 규정
금액 제한
| 유형 | 최대 보증금 |
|---|---|
| 비가구(Unfurnished) | 월 임대료의 1개월분 |
| 가구 포함(Furnished) | 월 임대료의 2개월분 |
✅ 2024년 7월부터 시행된 AB 12에 따라 보증금 상한이 대폭 낮아졌습니다. 이전 계약이라도 갱신 시 적용될 수 있습니다.
반환 규정
- 퇴거 후 21일 이내 반환 의무
- 공제 시 항목별 명세서(Itemized Statement) 제공 필수
- 공제 가능 항목: 미납 임대료, 정상 마모(Normal Wear and Tear) 초과 손상 수리비, 청소비(입주 시보다 더러운 경우)
부당 공제 시 대응
- 집주인에게 **서면(Demand Letter)**으로 반환 요구
- 14일 이내 미응답 시 Small Claims Court(소액 재판소) 제소 — 최대 $10,000
- 고의적 보증금 미반환 시 법원이 최대 2배 배상 명령 가능
⚠️ 입주 시 반드시 사진/동영상으로 상태를 기록하세요. 퇴거 시 분쟁의 핵심 증거가 됩니다.
수리 요청 권리 (Warranty of Habitability)
집주인은 거주 적합한 상태를 유지할 법적 의무가 있습니다.
필수 유지 항목
- 난방, 전기, 수도 정상 작동
- 해충 방제
- 화재 감지기, 잠금장치
- 누수, 곰팡이 수리
- 쓰레기 수거 시설
수리 요청 절차
- 서면으로 수리 요청 (이메일도 가능, 기록 보존)
- 집주인에게 합리적 기간(보통 30일) 제공
- 30일 무응답 시 다음 옵션 중 선택:
- Repair and Deduct: 직접 수리 후 비용을 임대료에서 공제 (1회 최대 1개월분)
- Rent Withholding: 수리 완료 시까지 임대료 지불 유보 (에스크로 계좌에 보관 권장)
- Code Enforcement 신고: 시/카운티 건물 검사관에게 신고
⚠️ 수리 요청에 대한 보복 퇴거(Retaliatory Eviction)는 불법입니다. 수리를 요청했다는 이유로 퇴거 통지를 받으면 법적으로 대응할 수 있습니다.
차별 금지 (Fair Housing Act)
연방 및 CA 주법은 다음을 기반으로 한 주거 차별을 금지합니다:
- 인종, 피부색, 출신 국가
- 종교
- 성별, 성 정체성, 성적 지향
- 가족 구성 (자녀 유무)
- 장애
- 출처 소득(Source of Income): Section 8 바우처 등
한인이 자주 겪는 차별
- ⚠️ "영어만 사용해야 합니다" 조항 = 불법 차별 가능 (출신 국가 기반 차별)
- ⚠️ "외국인/이민자 불가" = 불법 (시민권 상태 기반 차별, CA FEHA)
- ⚠️ 한국 음식 냄새를 이유로 한 퇴거 시도 = 출신 국가 차별 가능
차별을 당하면 CA Department of Fair Employment and Housing(DFEH)에 신고하세요: dfeh.ca.gov
임대차 계약서 체크리스트
한인이 놓치기 쉬운 5개 조항을 반드시 확인하세요:
- Lease Term(계약 기간): 고정 기간(Fixed-term) vs 월단위(Month-to-month). 갱신 조건 확인
- Late Fee(연체료): CA에서 합리적 금액이어야 함. 과도한 연체료는 무효 가능
- Maintenance Responsibility: 어디까지 세입자 책임인지 명확히 확인
- Guest Policy: 방문자 규정이 지나치게 제한적이면 문제 가능
- Early Termination: 조기 퇴거 시 페널티 조건. CA에서는 세입자의 손해경감(Mitigation) 의무도 있지만 과도한 패널티는 무효
✅ 계약서를 한국어로 번역하여 이해한 후 서명하세요. 이해 못 하는 조항이 있으면 서명하지 마세요.
LA시 특별 보호
LA시에 거주하는 세입자는 추가 보호를 받습니다:
- RSO 건물: 임대료 인상이 LAHD 고시 비율로 제한
- SCEP (Systematic Code Enforcement Program): LA시가 정기적으로 RSO 건물 검사
- Ellis Act 보호: 건물 전체를 임대 시장에서 철수할 경우에도 세입자에게 이전 보상금 + 120일 퇴거 기한 제공
- 민원 접수: LAHD (866) 557-7368 또는 housing.lacity.gov
분쟁 시 무료 도움
| 기관 | 연락처 | 서비스 |
|---|---|---|
| Housing Rights Center | (800) 477-5977 | 무료 상담, 차별 신고 |
| Legal Aid Foundation of LA | (800) 399-4529 | 무료 법률 상담/대리 |
| Asian Americans Advancing Justice | (213) 977-7500 | 한국어 가능, 법률 지원 |
| Bet Tzedek Legal Services | (323) 939-0506 | 무료 법률 서비스 |
| CA Dept of Consumer Affairs | (800) 952-5210 | 세입자 권리 일반 상담 |
✅ Asian Americans Advancing Justice는 한국어 상담이 가능한 대표적인 법률 지원 단체입니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 집주인이 갑자기 월세를 올리면 어떻게 해야 하나요?
A: AB 1482 적용 건물이면 연간 5%+CPI(최대 10%) 초과 인상은 불법입니다. 서면 통지 없는 인상도 무효입니다. 부당 인상 시 집주인에게 서면으로 이의를 제기하고, 해결되지 않으면 Housing Rights Center에 상담하세요.
Q: 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?
A: 퇴거 후 21일 내 미반환 시, 집주인에게 Demand Letter를 보내세요. 그래도 미반환 시 Small Claims Court에 제소할 수 있습니다 ($10,000 이하). 고의적 미반환 시 최대 2배 배상을 받을 수 있습니다.
Q: 집주인이 사전 통보 없이 집에 들어올 수 있나요?
A: 아닙니다. 긴급 상황(화재, 누수 등)을 제외하고 집주인은 최소 24시간 전 서면 통지 후에만 입실할 수 있으며, 방문 시간도 정상적인 업무 시간이어야 합니다.
Q: 임대 계약이 끝나면 무조건 나가야 하나요?
A: AB 1482 적용 건물에서 1년 이상 거주했다면, 계약 만료만으로는 퇴거시킬 수 없습니다. 정당한 사유(Just Cause)가 있어야 합니다. 계약 종료 후 자동으로 Month-to-month로 전환됩니다.
Q: 이민 신분 때문에 세입자 권리가 제한되나요?
A: 아닙니다. CA 세입자 보호법은 이민 신분에 관계없이 모든 거주자에게 적용됩니다. 집주인이 이민 신분을 이유로 협박하거나 보복하는 것은 불법입니다 (AB 2819).
Q: 곰팡이가 심한데 집주인이 수리를 안 해주면?
A: 서면으로 수리를 요청하고 30일을 기다리세요. 무응답 시 시/카운티 Building Inspector에게 신고하거나, Repair and Deduct(직접 수리 후 임대료 공제)를 할 수 있습니다. 건강에 위험한 수준이면 즉시 Code Enforcement에 신고하세요.
Q: 룸메이트와 분쟁이 생기면 어떻게 하나요?
A: 리스에 이름이 있는 세입자(Co-tenant)와의 분쟁은 집주인이 아닌 세입자 간 문제입니다. 심각한 경우 Mediation(중재) 서비스를 이용하세요. 서브렛(Subtenant)인 경우, 메인 테넌트가 적법한 절차를 밟아야 합니다.
Q: 3-Day Notice를 받았는데 어떻게 해야 하나요?
A: 3-Day Notice to Pay Rent or Quit은 임대료 미납 시 발행됩니다. 3일 이내에 미납 임대료를 지불하거나, 통지서에 오류가 있으면(금액 부정확, 양식 불비 등) 법적으로 다툴 수 있습니다. Legal Aid에 즉시 상담하세요.
Q: 코로나 시기 임대료 체납 보호가 아직 있나요?
A: COVID-19 긴급 세입자 보호 대부분은 만료되었습니다. 다만 체납분에 대한 일부 보호(퇴거 제한)가 지역별로 남아 있을 수 있으므로 해당 시/카운티 규정을 확인하세요.
면책조항: 이 가이드는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이 아닙니다. CA 주택법은 수시로 변경되며, LA시 등 지역별로 추가 규정이 있을 수 있습니다. 최신 정보는 CA Attorney General, HUD에서 확인하세요. 법적 분쟁이 있는 경우 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
출처: CA Attorney General - Landlord/Tenant, HUD Rental Assistance, LA County Renters' Rights