시큐리티 디파짓과 리스 계약 — 보증금 반환, 중도해지, month-to-month

렌트 계약은 입주할 때보다 나갈 때 더 많은 분쟁이 생기곤 합니다. 디파짓 공제, 선납 비용, 리스 중도해지, 캘리포니아 보증금 상한처럼 자주 묻는 내용을 정리했습니다.

이사 나갔는데 집주인이 시큐리티 디파짓을 안 돌려줍니다. 어떻게 해야 하나요?

퇴거 후 디파짓 미환불 분쟁

대부분의 주에서 집주인은 정해진 기한(여러 주에서 약 14~30일) 내에 디파짓을 반환하거나 공제 내역을 서면 명세로 제공해야 합니다. 정상적 마모(normal wear and tear)는 공제할 수 없고, 손상 수리·밀린 렌트·청소비 정도가 공제 대상입니다. 먼저 환불을 요구하는 서면(증거 보관)을 보내고, 해결되지 않으면 소액재판(small claims court)을 고려할 수 있습니다. 기한과 벌칙은 주마다 다르므로 거주 주의 규정을 확인하세요.

정상적인 마모(wear and tear)와 손상의 차이가 뭔가요? 디파짓에서 뭘 공제할 수 있나요?

퇴거 시 디파짓 공제 범위 판단

정상적인 마모(가벼운 벽 자국, 시간 경과에 따른 카펫 닳음 등)는 일반적으로 집주인이 공제할 수 없습니다. 반면 세입자의 부주의로 생긴 큰 손상, 과도한 오염, 밀린 렌트, 약정된 청소비 등은 공제 대상이 될 수 있습니다. 입주 시와 퇴거 시 집 상태를 사진·영상으로 남겨두면 분쟁에서 유리합니다.

입주할 때 디파짓 말고 다른 선납 비용도 내야 하나요?

입주 전 초기 비용 파악

입주 시 보통 환불 가능한 시큐리티 디파짓 외에, 환불 안 되는 신청비(application fee)와 행정비(admin fee), 첫 달 렌트, 경우에 따라 펫 디파짓이나 펫 렌트가 추가됩니다. 신청비는 크레딧·백그라운드 체크 비용으로 환불되지 않는 경우가 많으니 항목별로 환불 여부를 확인하세요.

캘리포니아는 시큐리티 디파짓 상한이 정해져 있다던데 맞나요?

캘리포니아 거주자의 디파짓 한도 질문

캘리포니아는 2024년 7월 시행된 법(AB 12)으로 대부분의 임대에서 시큐리티 디파짓을 월세 1개월치로 제한합니다. 소규모 자가 거주 집주인 등 일부 예외가 있을 수 있습니다. 최신 한도와 예외는 주 규정을 직접 확인하는 것이 정확합니다.

리스 계약서에서 꼭 확인해야 할 핵심 조항은 무엇인가요?

리스 서명 전 검토

렌트 금액과 인상 조건, 계약 기간, 갱신·해지 통보 기간, 중도 해지 위약금, 디파짓 환불 조건, 펫·서블릿·게스트 정책, 유틸리티 부담 주체, 늦은 렌트 연체료를 확인하세요. 구두 약속은 효력이 약하므로 중요한 합의는 반드시 계약서에 서면으로 명시하고 사본을 보관해야 합니다.

리스 기간이 끝난 뒤 그냥 계속 살면 어떻게 되나요? (month-to-month)

리스 만료 시점의 계약 형태 변화

리스 만료 후 보통 월 단위(month-to-month) 계약으로 전환되며, 이 경우 집주인과 세입자 모두 정해진 통보 기간(흔히 30일, 장기 거주 시 더 길 수 있음)을 두고 계약을 끝낼 수 있습니다. 월 단위에서는 렌트가 더 자주 인상될 수 있으니 계약서의 전환 조항을 확인하세요. 통보 기간 규정은 주마다 다릅니다.

리스를 중간에 깨야 하는데 위약금이 얼마나 나오나요?

이직·귀국 등으로 리스 중도 해지가 필요한 상황

계약서의 조기 해지(early termination) 조항을 먼저 확인하세요. 흔히 1~~2개월치 렌트의 리스 브레이크 피와 30~~60일 통보를 요구합니다. 해지 조항이 없으면 새 세입자가 들어올 때까지의 렌트와 재임대 비용까지 책임질 수 있습니다. 집주인은 대체 세입자를 구하려 노력할 의무(완화 의무)가 있는 경우가 많으나, 구체적 책임 범위는 주와 계약에 따라 다릅니다.

갑자기 귀국하거나 직장 이전이 생겼는데 페널티 없이 리스를 끝낼 방법이 있나요?

예기치 못한 사정으로 인한 리스 해지

일부 주에는 군 복무, 가정폭력 피해, 거주 불가능한 주택 등 법적으로 페널티 없이 해지할 수 있는 사유가 있습니다. 그 외에는 집주인과 협의해 직접 새 세입자를 찾아주거나(레트, re-let) 합의 해지하는 것이 위약금을 줄이는 현실적 방법입니다. 모든 합의는 서면으로 남기세요. 적용 사유는 주마다 다르므로 거주 주 규정 확인이 필요합니다.